Pour obtenir un prêt immobilier, les banques se montrent particulièrement attentives aux revenus du demandeur. Elles ne se contentent pas de vérifier le salaire mensuel, mais examinent aussi la stabilité de l’emploi, les primes éventuelles et les revenus annexes comme les loyers perçus ou les investissements.
Les banques prennent aussi en compte le taux d’endettement, afin de s’assurer que le demandeur pourra rembourser le prêt sans difficulté. Elles scrutent les charges récurrentes, comme les crédits en cours et les dépenses fixes. Un apport personnel conséquent peut aussi jouer en faveur du demandeur en réduisant le risque pour la banque.
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Les revenus stables pris en compte par les banques
Lorsque les banques analysent les revenus des emprunteurs, elles privilégient ceux qui sont stables et réguliers. En première ligne, le salaire est scruté avec minutie. Un contrat en CDI ou une fonction publique offre une sécurité appréciée par les établissements financiers.
Les composantes du salaire
Le salaire brut annuel est décomposé par les banques pour évaluer la capacité de remboursement. Elles considèrent :
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- Le salaire de base
- Les primes récurrentes (13e mois, primes d’ancienneté)
- Les heures supplémentaires régulières
Les autres revenus stables
Au-delà du salaire, les banques prennent en compte d’autres sources de revenus stables. Parmi celles-ci :
- Les revenus locatifs
- Les pensions de retraite
- Les revenus issus de placements financiers (dividendes, intérêts)
Le taux d’endettement
Le taux d’endettement est un indicateur clé. Les banques préfèrent qu’il n’excède pas 33 %. Ce ratio est calculé en divisant les charges financières mensuelles par les revenus mensuels. Si ce seuil est dépassé, l’emprunteur devra justifier de revenus complémentaires ou de garanties supplémentaires.
L’apport personnel
L’apport personnel joue un rôle fondamental dans l’octroi d’un prêt immobilier. Un apport de 10 à 20 % du montant total du projet rassure les banques sur la capacité de l’emprunteur à épargner et à gérer ses finances.
Les revenus locatifs et autres sources de revenus complémentaires
Les revenus locatifs constituent un levier financier puissant pour les emprunteurs. Les banques les considèrent comme des revenus stables, mais elles appliquent souvent un abattement pour tenir compte des éventuelles périodes de vacance locative et des charges de gestion. Le taux d’abattement varie généralement entre 20 % et 30 %.
En plus des revenus locatifs, d’autres sources de revenus complémentaires peuvent renforcer le dossier d’un emprunteur. Parmi ces sources :
- Les revenus fonciers
- Les pensions alimentaires
- Les revenus issus de contrats d’assurance-vie
Les revenus fonciers
Les revenus fonciers proviennent de la location de biens immobiliers et sont considérés comme des revenus récurrents. Les banques les prennent en compte après application des mêmes abattements que pour les revenus locatifs.
Les pensions alimentaires
Les pensions alimentaires versées de manière régulière peuvent aussi être intégrées dans le calcul des revenus. Les banques analysent les documents attestant de la régularité et de la pérennité de ces versements.
Les revenus issus de contrats d’assurance-vie
Les revenus générés par les contrats d’assurance-vie sont aussi pris en compte. Les banques regardent la stabilité de ces revenus et leur potentiel de croissance. Les revenus issus de tels placements sont souvent considérés comme un atout financier, surtout s’ils présentent une régularité et une prévisibilité.
Les revenus variables et leur prise en compte
Les revenus variables représentent un défi particulier pour les banques lorsqu’elles évaluent un dossier de prêt immobilier. Primes annuelles, commissions et revenus liés aux heures supplémentaires sont des exemples courants de ces types de revenus. Les banques adoptent une approche prudente et n’intègrent généralement qu’une partie de ces revenus dans leur calcul.
Pour évaluer ces revenus, les banques demandent souvent des justificatifs couvrant plusieurs années. En moyenne, elles considèrent une période de trois ans pour lisser les fluctuations. Voici les principaux critères d’analyse :
- La régularité des primes et commissions
- La stabilité des montants perçus
- La pérennité des revenus variables
La régularité des primes et commissions
Les primes et commissions doivent être perçues régulièrement pour être prises en compte. Une prime annuelle versée chaque année depuis trois ans sera plus favorablement évaluée qu’une prime exceptionnelle touchée une seule fois.
La stabilité des montants perçus
La stabilité des montants perçus est un indicateur clé. Les banques privilégient les revenus variables dont les montants affichent peu de variations d’une année sur l’autre. Un tableau récapitulatif des revenus variables sur plusieurs années peut être demandé.
La pérennité des revenus variables
La pérennité des revenus variables est aussi scrutée. Les banques analysent la probabilité que ces revenus se maintiennent à long terme. Il est recommandé de fournir des attestations de l’employeur confirmant la nature récurrente des primes ou commissions.
Les revenus exclus du calcul pour un prêt immobilier
Les banques ne prennent pas en compte tous les types de revenus dans le cadre de l’octroi d’un prêt immobilier. Plusieurs catégories de revenus sont systématiquement exclues du calcul de la capacité d’emprunt. Voici un tour d’horizon des principales exclusions.
Les allocations sociales
Les allocations sociales, telles que les allocations familiales, les allocations chômage et les aides au logement, ne sont généralement pas intégrées dans le calcul. Ces revenus sont considérés comme instables et temporaires, ce qui les rend peu fiables pour une évaluation financière à long terme.
Les revenus non réguliers
Les revenus issus d’activités non régulières, comme les revenus de jeux ou les gains exceptionnels, sont aussi exclus. Les banques considèrent ces revenus comme des sources de financement incertaines et ne les ajoutent donc pas dans le calcul global.
Les revenus non déclarés
Les revenus non déclarés, qu’ils proviennent d’activités informelles ou de travail non déclaré, ne peuvent pas être pris en compte. Leur absence dans les déclarations fiscales et les bulletins de salaire les disqualifie immédiatement.
Les revenus de placements
Les revenus de placements financiers, tels que les intérêts de comptes d’épargne ou les dividendes, sont souvent exclus sauf s’ils sont réguliers et significatifs. Les banques préfèrent se baser sur des revenus plus prévisibles et stables.
- Les moins-values de cession
- Les revenus irréguliers de location saisonnière
- Les dons exceptionnels
Ces exclusions permettent aux banques de limiter les risques financiers et de s’assurer que l’emprunteur dispose d’une capacité de remboursement stable et fiable.
